계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

2.전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어

갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)

3.임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.

4.전세계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

-주택의 명도시기 및 임대차기간

-해약 조건 등의 특약사항

-계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

5. 잔금처리와 확정일자인

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건내 받는다.

③ 이사가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)